Search
Monday 19 November 2018
  • :
  • :
Latest News

ప్రణాళికాబద్ధమైన అభివృద్ధిలో ‘రెరా’ ఏమేరకు ఫలితాలిచ్చునో..?

Extent will the rera result in planned development?

విఫలమవుతోన్న ప్రభుత్వాల ప్రస్తుత జీఓలు
విధులను విస్మరిస్తున్న ప్లానింగ్ అధికారులు
ఆగష్టు 31న ప్రారంభమైన రెరా కార్యాలయం
నిర్మాణ పథకాలు నమోదులు జరిగేనా..?
రియల్ సంస్థలు నియమ నిబంధనలు పాటించేనా..?

రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (రెరా) ఇప్పుడు ఇటు రియల్టర్లలో, అటు అధికారుల్లో నానుతున్న చట్టం. కానీ, ఇది ఎంత మేరకు సమర్థవంతంగా అమలు జరుగుతుందనేది సందేహాత్మకం. ప్రణాళికాబద్ధమైన అభివృద్ధిని తీసుకువచ్చేందుకు ప్రభుత్వాలు కొత్త కొత్త జీఓలను తీసుకొస్తున్నాయి. చట్టాలను రూపొందిస్తున్నాయి. కానీ అవి అలంకార ప్రాయంగానే మారుతున్నాయి. సమర్థవంతంగా అమలు చేయడంలో అధికార యంత్రాంగాలు పూర్తిగా విఫలమవుతున్నాయి. కొత్తగా జిఓలు, చట్టాలు వచ్చినప్పుడు మహా అంటే ఆరుమాసాల వరకు నానా హంగామా చేసే అధికారులు అటు తర్వాత వాటిని అమలు చేసే పరిస్థితి నామమాత్రానికి చేరుతుందనేది బహిరంగ రహస్యం. గతంలో జిఓ 423, జిఓ 86, ప్రస్తుతం అమలులో ఉన్న జిఓ 168 వంటివి వస్తున్నాయి. కానీ వాటిని పాటించేవారు లేనంత కాలం అవి ప్రకటనలకే పరిమితమవుతాయి. ప్రణాళికాబద్ధమైన అభివృద్దికి ఈ నియమ నిబంధనలను అమలు పరచాల్సిన అధికారులు పలు రకాల వత్తిళ్ళకు లోనవుతూ.. ‘మనకెందుకు వచ్చిన బాధ’ అంటూ జిఓలను పక్కకు పెడతారనేది బహిరంగ రహస్యం.

జీఓల అమలెక్కడ..?
ప్రధానంగా రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా వర్తింపజేస్తున్న నియమాలకు అనుగుణంగానే భవన నిర్మాణాలు జరగాల్సి ఉంటుంది. అన్ని రకాల భవన నిర్మాణాలకు సంబంధించిన అనుమతులు మంజూరు చేసేందుకు ప్రత్యేకంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం గతంలో 31.07.1998న జిఓ 423ని, అనంతరం 24.08.1998లో జీఓ 483లను విడుదల చేసింది. ఈ నియమాల ప్రకారంగా ప్రతి ఒక్క భవన నిర్మాణానికి అనుమతులు తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది. అయితే, ఈ జీఓను అమలు పరచడంలో పంచాయితీలు, పురపాలక సంఘాలు, పురపాలక సంస్థలు, పట్టణాభివృద్ధి సంస్థలు, మౌలిక వసతుల కల్పన సంస్థల అధికార యంత్రాంగాలు విఫలమయ్యాయి. ఫలితంగా రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా అనుమతులను బేఖాతరు చేస్తూ నిర్మాణాలు కోకొల్లలుగా జరుగుతూ వస్తున్నాయి. దీనిని గమనించిన అధికార యంత్రాంగం అనుమతులు లేకుండా వెలుస్తున్న అన్నిరకాల భవన నిర్మాణాలకు అడ్డుకట్ట వేయాలని నిర్ణయించింది. మరింత కఠినమైన నియమ నిబంధనలతో కూడిన జీఓ 86 ను 03.03.2006లో అప్పటి ప్రభుత్వం తీసుకువచ్చింది. 235 చ.గ.లు దాటిన ప్లాటులో భవన నిర్మాణం చేపట్టాలన్నా, రెండంతస్థులు, ఆపైన భవనాలను నిర్మించాలన్నా అనుమతులు మంజూరుచేసే సంస్థలకు నిర్మాణంలోని భవనంలో 10 శాతం భవన భాగాన్ని మార్టిగేజ్ చేయాలని ప్రత్యేకంగా నిబంధనలను తీసుకువచ్చింది.

ఈ మార్టిగేజ్ భాగం విడుదల చేయాలంటే భవన నిర్మాణం అనుమతులకు, నియమాలకు లోబడి ఉండాలి. లేని పక్షంలో 10 శాతం మార్టిగేజ్ భవన భాగం విడుదల చేయారు. ఫలితంగా ఈ భాగానికి సంబంధించి రిజిస్ట్రేషన్‌లు జరగవు. భవన నిర్మాణాలు జరిగే ప్లాట్ల ముందు తప్పనిసరిగా 30 అడుగుల వెడల్పు రోడ్డు అభివృద్ధి పరిచి ఉండాలి. ఈ రెండు నిబంధనలను గమనించిన పలువురు నిర్మాణదారులు కొంత కాలం బెంబేలెత్తిపోయారు. అనంతర కొంత వెసులుబాటు కల్పిస్తూ 007.04.2012లో జిఓ 168ను విడుదల చేసింది. ఈ నియామాలు అమలుతో ఇక అనుమతిలేకుండా, నియమాలకు విరుద్ధంగా క్రమ నిర్మాణాలు జరగవని అధికార యంత్రాంగాలు భావించాయి. కానీ, ఇప్పటికీ జరుగుతూనే ఉన్నాయి. అందుకు కారణం అధికారులు సమర్థవంతంగా అమలు పరచకపోవడం, ప్రజాప్రతినిధులు, రాజకీయ నేతల వత్తిళ్ళు, పలురకాలవారు అనుమతులు లేని నిర్మాణాలకు ప్రత్యక్షంగా, పరోక్షంగా మద్దతు ఉండటంతో వాటికి అడ్డూ అదుపులు లేకుండా వెలుస్తున్నాయి. ఈ జీఓలన్నింటినీ రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా అన్ని భవానాలకు అనుమతులు మంజూరు చేసే అన్ని రకాల సంస్థలు విధిగా అమలు పరచాలి. కానీ, అది ప్రకటనలకే పరిమితమైంది. కార్యరూపంలోకి పూర్తిస్థాయిలో రాలేదు.

మార్టిగేజ్‌ల విడుదలపై ఆసక్తి ఏది..?
ప్రస్తుతం భవన నిర్మాణాల అనుమతులను మంజూరు చేసేందుకు అమలులో ఉన్న జిఓ 168 ప్రకారం అనుమతులు తీసుకున్నవారు తమతమ భవనాలను ఏడాదిన్నర కాలంలో పనులు ప్రారంభించాలి. 6 సంవత్సరాలలోపు నిర్మాణాలన్నింటినీ పూర్తిచేయాల్సి ఉన్నది. కానీ ఈ నియమాలను పాటించే వారు చాలా తక్కువమంది ఉంటారు. అనుమతులు తీసుకునే సందర్భంలో 10 శాతం భవన భాగాన్ని మార్టిగేజ్ చేసిన నిర్మాణదారులు నిర్మాణం పూర్తిచేసిన తర్వాత మార్టిగేజ్‌ను విడుదల చేసేందుకు ఆసక్తిని కనబరచడంలేదు. వాస్తవానికి ఈ మార్టిగేజ్ విడుదల చేసుకోని పక్షంలో నీటి, డ్రైనీజీ, విద్యుత్ కనెక్షన్‌లు మంజూరు చేయరాదు. కానీ, ఆయా విభాగాలు కూడా అందుకు సహకరించడంలేదు. ఎవరికివారే అన్నట్టుగా కనెక్షన్లు మంజూరు చేస్తున్నాయి. ఇదేమని భవన అనుమతులు మంజూరు చేసే సంస్థలు కనెక్షన్లు అందస్తున్న సంస్థలను ప్రశ్నించడంలేదు. ఫలితంగా జిఓ 168 ప్రకటనలకే పరిమితమైందనేది సుస్పష్టం. ఇలా అనుమతులు లేకుండా, అనుమతులు తీసుకుని మార్టిగేజ్ చేసినా నియమాలకు విరుద్ధంగా భవన నిర్మాణాలు జరుగుతున్నాయి. ఇది అధికార యంత్రాంగాలకు తెలియందేమి కాదు. కానీ, చర్యలు తీసుకునే సాహనం చేయడంలేదు.

రెరా ఏ మేరకు ఫలితాలిచ్చునో..?
జనవరి 1, 2017లో రెరా అమలులోకి వచ్చింది. రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (రెరా) చట్టం ప్రకారంగా తెలంగాణలో జరిగే ప్రతి 500 చ.గ.లు పైబడి ఉన్న ప్లాటులో జరిగే భవన సముదాయాలు, 8 ఫ్లాట్లుపైబడి చేసే నిర్మాణాలు తప్పనిసరిగా రెరాలో నమోదు చేయాలి. నమోదు చేసిన వారు తప్పనిసరిగా ఒక బ్యాంక్ ఖాతాను తెరిచి అందులో వినియోగదారుల నుండి అమ్మకానికి సంబంధించిన వ్యయం లేదా కొనుగోలుదారుల నుండి వసూలు చేసిన నగదును 70 శాతాన్ని జమచేయాలి. రెరా వెబ్‌సైట్‌లో ఖాతాను తెరవాలి. అందులో దశలవారీగా తమ నిర్మాణానికి సంబంధించిన నివేదిక లేదా సమాచారాన్ని పొందుపరచాలి. కొనుగోలుదారుల నుండి నిర్మాణం మొత్తం ఖరీదులో 10 శాతం నగదును మాత్రమే వసూలు చేయాలి. వారికి సమయానుకూలంగా నిర్మాణం చేసి, వసతులు కల్పించి అప్పగించాలి. అలా చేయని పక్షంలో కొనుగోలుదారుడు రెరాకు ఫిర్యాదు చేయవచ్చును. ఆ ఫిర్యాదును స్వీకరించిన రెరా నిర్మాణదారుడికి జరిమానా లేదా జరిమానా, శిక్ష రెండునూ విధించే అవకాశాలుంటాయి. తమతమ నిర్మాణాలను రెరాలో నమోదు చేసుకోకుండా విక్రయిస్తే చర్యలు కఠినంగా తీసుకునే అధాకారం రెరా యంత్రాంగానికి ఉన్నది. గత నెల ఆగష్టు 31న రెరా కార్యాలయాన్ని నగరంలోని రెడ్‌హిల్స్‌లో ఉండే డిటిసిపి కార్యాలయ భవన సముదాయంలో ప్రారంభించారు.

నిర్మాణంలో ఉన్న పథకాలు, ఈపాటికే అనుమతులు తీసుకున్న సంస్థలు తమతమ పథకాలను నమోదు చేసుకోవడానికి 90 రోజులు గడువు ఉంటుందనేది అధికారులు వెల్లడిస్తున్నారు. కొత్తగా పథకాలను చేపట్టేవారి వివరాలను రెరాలో నమోదు చేసుకోవడం తప్పనిసరి. అయితే నిర్మాణాలను, లేఅవుట్లను చేసే సంస్థలు ఏమేరకు నమోదు చేసుకుంటాయి..? రెరా నియమాల ప్రకారంగా ఎంతవరకు వ్యవహరిస్తారనేది శేష ప్రశ్న. ముందుగా రెరా ఏర్పడిన విషయాన్ని విసృ్తతంగా ప్రచారం చేయాలి. చట్టంపై చర్చ జరిగేలా చూడాలి. రాజీలేకుండా చర్యలు తీసుకోవాలి. రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా పర్యవేక్షణ తప్పనిసరి. రెరాలో నమోదు చేయకుండా ఎలాంటి ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రారంభించరాదనే భావనను రియల్టర్లలో కల్పించాలి. నమోదుచేయకుండా విక్రయాలు చేయరాదని, చేస్తే చర్యలు తప్పవనే స్పష్టమైన ఆదేశాలు రియల్ వ్యాపారుల్లోకి తీసుకెళ్ళాలి. ముందుగా ఇచ్చిన గడువుకు లోబడి నమోదు చేయనివారిపై రాజీలేకుండా చర్యలు, జరిమానాను విధిస్తేనే రెరా మరింత బలోపేతమవుతుంది. అలా చేయని పక్షంలో ప్రస్తుతం అమలులో ఉన్న జిఓల తరహాలోనే రెరా చట్టం కూడా నీరుగారిపోయి ప్రకటనలకే పరిమితం కావడం ఖాయమనే అభిప్రాయం కొందరు రియల్టర్లలో ఉన్నది. మరి రెరా తెలంగాణలో ఏమేరకు ఫలితాలను రాబడుతుందో వేచి చేడాలనేది నగరానికి చెందిన సంస్థలు ఆసక్తిగా ఎదురుచూస్తున్నాయి.

Comments

comments